Bei der Finanzierung privater Immobilienkäufe kommen in erster Linie Annuitätendarlehen zum Einsatz. Für chancenorientierte Investoren können andere Finanzierungslösungen jedoch deutlich interessanter sein. So bietet sich im aktuellen Zinsumfeld insbesondere die Kombination eines endfälligen Kredits mit einem für diese Zwecke geeigneten Fondssparplan an.

Private Immobilieninvestments sind in Deutschland derzeit beliebt wie nie zuvor. Sei es als Eigenheim oder zur Vermietung scheint die Nachfrage in den Ballungsgebieten keine Grenzen zu kennen. Neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden oft bereits vor Baubeginn verkauft, um hochwertige Bestandsimmobilien entbrennen nicht selten heftige Bieterkämpfe. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: Neben dem Sicherheitsgefühl, welches Betongold vermittelt, sind dabei vor allem die gute Wertentwicklung in den vergangenen Jahren und natürlich die historisch niedrigen Zinsen zu nennen.

So sind 10-jährige Annuitätendarlehen bei 60% Beleihung bereits ab einer Verzinsung von unter 0,9% zu haben. Bei dieser für die Immobilienfinanzierung klassischen Vorgehensweise zahl der Kreditnehmer Monat für Monat einen bestimmten Betrag an die Bank, von dem ein Teil die Zinskosten abdeckt und der Rest der Kredittilgung dient. Bei einer Kreditsumme von beispielsweise 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgungshöhe von 5% per annum ergibt sich so eine monatliche Belastung von 1.475 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von 143.018 Euro.

Fondslösung mit signifikantem Renditevorteil

Deutlich sinnvoller erscheint jedoch ein anderer Weg. Statt des Annuitätendarlehens wird dazu ein endfälliger Kredit in gleicher Höhe aufgenommen. Hier sind monatlich lediglich die Zinsen zu zahlen, während die vollständige bzw. im Beispielsfall teilweise Kreditrückzahlung erst am Laufzeitende erfolgt. Die auf diese Weise gewonnene freie Liquidität wird nun natürlich nicht „verfrühstückt“, sondern in einen Sparplan, beispielsweise auf den Axxion Focus Prämienstrategie, eingezahlt. Nach zehn Jahren werden die Fondsanteile verkauft, und das angesparte Vermögen wird zur Kredittilgung eingesetzt. Damit die Rechnung aufgeht, müssen grundsätzlich zwei Bedingungen erfüllt sein. Zum einen muss der erwartete Ertrag des Fondssparplans nach Steuern und Gebühren oberhalb der Kreditkosten liegen, und zum zweiten sollte einiges dafür sprechen, dass die aus dem Annuitätendarlehen abgeleitete Tilgungsleistung (hier knapp 157.000 Euro) mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit auch tatsächlich erreicht bzw. übertroffen wird.

Ausgehend von der oben genannten Belastung in Höhe von monatlich 1.475 Euro muss dafür zunächst die freie Liquidität ermittelt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Zinssatz endfälliger Immobilienkredite ca. 0,1 % über dem vergleichbarer Annuitätendarlehen liegt. Die Zinsen belaufen sich also auf 3.000 Euro im Jahr (1% von 300.000) bzw. 250 Euro im Monat. Bleiben 1.225 Euro für regelmäßige Einzahlungen in den Axxion Focus. Bei einem Prozent Ausgabeaufschlag ergibt sich damit für die kommenden zehn Jahre ein monatlich zu investierender Betrag in Höhe von jeweils 1.212,75 Euro. Diese Beträge sind nun mit einer hypothetischen Rendite auf den Endfälligkeitstermin des Darlehens aufzuzinsen. Da die zukünftige Wertentwicklung der Fondsanteile natürlich ungewiss ist, bleibt hierfür nur der Rückgriff auf Vergangenheitswerte. Es wird also unterstellt, dass sich der Fonds in der Zukunft exakt so entwickeln wird, wie er es seit seiner Auflage Ende 2007 getan hat. Dies unterstellt, ergibt sich nach zehn Jahren ein angespartes Vermögen von 184.330 Euro. Hiervon machen die Einzahlungen 145.530 Euro aus, beim Rest (38.800 Euro!) handelt es sich um Wertzuwächse, die beim Verkauf der Fondsanteile der Abgeltungssteuer von 26,375% (inklusive Solidaritätszuschlag) unterliegen. Zur Tilgung verbleibt dann ein Betrag von 174.096 Euro. Der erwartete Vorteil dieser Vorgehensweise gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen beträgt damit 17.144 Euro (nach Steuern und Gebühren). Wird das Modell so konstruiert, dass das Darlehen nach zehn Jahren vollständig abbezahlt ist, was eine monatliche Rate von 2.602 Euro erforderlich machen würde, liegt der Vorteil der Fondsvariante sogar bei 34.235 Euro.

Mit Sicherheitspuffer und Chance auf mehr

Das Risiko der Fondslösung besteht nun natürlich darin, dass der angestrebte Tilgungswert trotz der „Sicherheitsreserve“ von 17.144 bzw. 34.235 Euro nicht erreicht wird. An dieser Stelle bietet der Axxion Focus Prämienstrategie jedoch überaus gute Voraussetzungen. Zum einen ist hier die im Vergleich zu klassischen Aktienfonds relativ geringe Volatilität zu nennen. Davon abgesehen – und das dürfte noch entscheidender sein – ist er aber auch dazu in der Lage, einmal entstandene Verluste in einer vertretbaren Zeitspanne wieder aufzuholen, ohne dass dafür steigende Aktienkurse erforderlich wären. Dadurch können auch längere Phasen mit stagnierenden oder sogar leicht fallenden Märkten problemlos überwunden werden. So lag die längste Verlustperiode des Fonds, die in die Zeit der weltweiten Finanzkrise fiel, bei weniger als zwei Jahren. Der EuroStoxx 50 Total Return Index hat bis zu seiner vollständigen Recovery dagegen mehr als sieben Jahre benötigt. Da ein Aktienmarkteinbruch am Ende der Kreditlaufzeit niemals ausgeschlossen werden kann, sollte das Fondsmodell aus Sicherheitsgründen gleichwohl nur dann gewählt werden, wenn außerhalb der Immobilienfinanzierung ein gewisser Kapitalspielraum besteht. Natürlich kann es statt zu der hier diskutierten Abweichung nach unten genauso gut zu einem Übertreffen der auf Basis von Vergangenheitswerten ermittelten Ertragserwartungen kommen.